Si può donare una casa con un mutuo sopra ma attenzione: ti devi fare carico anche di questa super spesa

Devi farti carico anche di queste spese se accetti di ricevere in donazione una casa con un mutuo sopra: cosa dice la legge.

Donare una casa gravata da un mutuo è una pratica possibile e legale in Italia, ma comporta impegni economici non trascurabili che il beneficiario deve necessariamente assumersi.

La donazione di un immobile con mutuo in corso comporta infatti una serie di responsabilità e implicazioni fiscali e legali che richiedono particolare attenzione.

La donazione di un immobile con mutuo: aspetti giuridici e normativi

La donazione di un immobile è un atto di liberalità con cui un soggetto trasferisce gratuitamente la proprietà a un altro soggetto, familiare o estraneo. Secondo gli articoli 769 e seguenti del Codice Civile, l’atto di donazione deve essere stipulato tramite atto pubblico alla presenza di almeno due testimoni e trascritto nei pubblici registri immobiliari da un notaio. Nel caso in cui sull’immobile gravasse un mutuo, l’ipoteca segue il bene e resta una garanzia per la banca fino all’estinzione del debito residuo. Il nuovo proprietario, cioè il donatario, si assume quindi l’onere di continuare a pagare le rate del mutuo o di trovare soluzioni alternative come la surroga del finanziamento.

È fondamentale che il donatario sia informato e consapevole della presenza dell’ipoteca e accetti formalmente di accollarsi il debito residuo. Inoltre, la banca deve essere informata del trasferimento di proprietà e deve concedere l’autorizzazione al subentro nel mutuo, previa verifica della capacità di rimborso del nuovo proprietario. La donazione, sebbene vantaggiosa sotto il profilo fiscale in alcuni casi, non garantisce il trasferimento definitivo della proprietà. La legge consente infatti la possibilità di contestare la donazione per 20 anni dalla trascrizione e fino a 10 anni dopo l’apertura della successione del donante.

Un altro rischio rilevante è che la banca possa rifiutare di concedere un’ipoteca sull’immobile donato qualora il donatario necessiti di liquidità e voglia usare il bene come garanzia per un nuovo finanziamento. Inoltre, nel caso di vendita successiva da parte del donatario, la presenza di potenziali revoche o azioni di riduzione potrebbero complicare l’accesso a nuovi mutui da parte degli acquirenti. In caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, la banca può agire esecutivamente sull’immobile, indipendentemente da chi sia il proprietario attuale. L’immobile può quindi essere pignorato e messo all’asta per soddisfare il credito residuo del mutuo, con conseguenze gravi per il donatario.

Dal punto di vista fiscale, la donazione è soggetta all’imposta sulle donazioni, che varia in base al grado di parentela tra donante e donatario e al valore dell’immobile donato. Sono previste franchigie che possono ridurre l’imposta dovuta. Oltre all’imposta sulle donazioni, il donatario deve sostenere le imposte ipotecarie e catastali calcolate sul valore catastale dell’immobile: l’imposta ipotecaria è pari al 2% e quella catastale all’1%, con una quota fissa di 200 euro se si applica l’agevolazione “prima casa”.

Un aspetto positivo è che, se l’immobile donato viene adibito ad abitazione principale, gli interessi passivi del mutuo risultano deducibili dal reddito del donatario, offrendo un vantaggio fiscale significativo. L’intera procedura deve essere formalizzata in un atto notarile che contenga tutti i dettagli relativi all’immobile, al mutuo e alle condizioni di trasferimento della proprietà e del debito. La verifica della sussistenza delle condizioni legali e la corretta trascrizione sono passaggi imprescindibili per la validità dell’operazione.

La donazione di un immobile con mutuo in corso è quindi possibile, ma richiede una valutazione accurata di tutte le implicazioni legali, economiche e fiscali. Il donatario deve essere pienamente consapevole degli obblighi derivanti dall’assunzione del debito residuo e della necessità di ottenere il consenso della banca, così come il donante deve valutare attentamente le conseguenze a lungo termine di tale atto.